Reinvertir en Houston: El arte y la estrategia del desarrollo de zonas de oportunidad

El área metropolitana de Houston está en plena transformación. Gracias a los incentivos fiscales federales, la regeneración urbana y el auge del mercado de alquileres, los inversores más astutos están aprovechando las oportunidades para generar una riqueza considerable. En este blog, analizaremos en detalle el poder transformador de las Zonas de Oportunidad (ZO) y cómo su combinación con otras estrategias, como el Intercambio 1031, el método BRRRR y la segregación de costos, puede generar importantes beneficios en la región de Houston.

Zonas de Oportunidad: Cómo Funcionan y Por Qué Importa la Región de Houston

Qué son: Las Zonas de Oportunidad son áreas censales designadas por el gobierno federal que ofrecen importantes ventajas fiscales al reinvertir las ganancias elegibles en un Fondo de Oportunidad Calificado (QOF, por sus siglas en inglés) certificado. IRS Ciudad de Houston

Por qué son importantes en Houston:

• Tan solo la ciudad de Houston cuenta con 99 Zonas de Oportunidad certificadas. Ciudad de Houston

• Por ejemplo, en la cercana Pasadena, Texas, existen 5 zonas designadas como Zonas de Oportunidad (OZ), lo que la convierte en una ubicación idónea para los inversores que siguen esta estrategia. OpportunityZones.com

• Estas zonas son susceptibles de acción. Varias propiedades en Pasadena están catalogadas o comercializadas como elegibles para "Zona de Oportunidad". Crexi

Ejemplo de escenario: Reurbanización de la Zona de Oportunidad de Pasadena:

Un inversor vendió una propiedad de alquiler fuera del estado, obtuvo ganancias de capital y las invirtió en un fondo OZ de Pasadena destinado a la reconversión de terrenos industriales en terrenos de uso mixto, donde el ingreso medio familiar es de aproximadamente 51.000 dólares. Al mantener la inversión durante más de 10 años, el inversor se posiciona para beneficiarse de la apreciación libre de impuestos de nuevas ganancias, al tiempo que participa en la revitalización local.

Acumular un intercambio 1031 antes de una inversión en una zona de Oportunidad

Cómo se desarrolla:

Si bien no se puede fusionar directamente un fondo 1031 con un fondo OZ, sí se pueden secuenciar:

1. Vender la propiedad A - realizar un intercambio 1031 para diferir las ganancias.

2. Poseer la propiedad B durante algunos años, generando capital y evitando impuestos inmediatos.

3. Venda la propiedad B y luego invierta las ganancias en un fondo de Zona de Oportunidad. Esta secuencia le permite mantener el capital generando ingresos, diferir impuestos y, en última instancia, lograr un crecimiento libre de impuestos.

Ejemplo de escenario: salida del este de Houston hacia la entrada de la ZOE:

Un propietario del este del condado de Harris vendió una vivienda unifamiliar de alquiler mediante un intercambio 1031 para adquirir una pequeña propiedad multifamiliar. Posteriormente, la vendió nuevamente e invirtió las ganancias en un fondo de Zonas de Oportunidad (ZO) enfocado en una de las más de 97 ZO de Houston. OpportunityZones.com . Esta estrategia combina la compraventa y el alquiler a corto plazo con la estrategia a largo plazo de las ZO, lo cual resulta especialmente adecuado en el área metropolitana de Houston.

Estrategia BRRRR: Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir (en los submercados de Houston)

Por qué funciona aquí:

Las localidades que rodean Houston ofrecen puntos de entrada asequibles y potencial de reurbanización. Si bien no todas cuentan con zonas de oportunidad verificadas, sí ofrecen un gran potencial para la inversión en desarrollo urbano, lo que permite adquirir terrenos en una zona de oportunidad cercana.

Ejemplo de escenario: Rehabilitación y refinanciación de Alvin:

En Alvin, Texas, una propiedad puede adquirirse a bajo precio, rehabilitarse para aumentar su valor, alquilarse rápidamente y luego refinanciarse para obtener capital. Ese capital se invierte posteriormente en una zona elegible para OZ (como Pasadena o el este de Houston). Esta estrategia en dos etapas mantiene el capital activo mientras se dirige hacia la zona con ventajas fiscales.

Advertencia: Si desea aprovechar este beneficio, asegúrese de que la propiedad de salida (o la próxima inversión) se encuentre en una Zona de Oportunidad certificada. Utilice herramientas y mapas para verificarlo. Novoco

Segregación de costos: Amplíe los ahorros fiscales en propiedades estabilizadas

Una vez que su propiedad esté alquilada y estable (especialmente en zonas de alto crecimiento o en corredores de gran actividad), considere la posibilidad de realizar un estudio de segregación de costos.

Ejemplo de escenario: zona industrial/de uso mixto en Pasadena OZ:

Se analiza una propiedad en Pasadena, OZ, puesta en servicio: los componentes de pisos, electricidad y climatización reciben una depreciación acelerada, lo que puede permitir una deducción significativa en el año 1. El beneficio del flujo de efectivo permite una refinanciación o una reinversión de capital más rápidas.

¡Cosas para recordar!

1. Verifique la parcela : utilice mapas y herramientas oficiales (p. ej., la lista del IRS) para confirmar su estatus de Zona de Oportunidad. IRS

2. Construir la pila de estrategias : OZ + 1031 + BRRRR + Segregación de costos = ventaja estratificada.

3. Localiza tu tesis : existen oportunidades en Pasadena o el este de Houston, mientras que las oportunidades de BRRRR pueden estar en Alvin o ciudades similares.

4. Utilice el equipo adecuado : intermediarios cualificados, fondos OZ, empresas de segregación de costes, equipos de rehabilitación; todo ello importa.

5. Mantén la inversión con visión de futuro : los beneficios fiscales de las Zonas de Oportunidad suelen acumularse significativamente cuando se mantienen durante más de 10 años para lograr su efecto completo.

Adriana C. Pérez, REALTOR® | El grupo Trochilidae en Surge RealtyTX Licencia n.° 829146 www.thetrochilidae.com adrianacperez.s@gmail.com

El contenido es educativo y cumple con las normas TREC/HAR. Consulte siempre con su abogado fiscal o contador público certificado (CPA) para la implementación de la estrategia.