Guía del inversor inmobiliario de Texas: Estrategias, aspectos legales y pasos para generar riqueza de la manera correcta.

Por Adriana C. Pérez, REALTOR® | Surge Realty | El grupo Trochilidae

Texas ofrece uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos y diversos del país. Ya sea que le interesen las zonas de regeneración urbana de Houston, los alquileres en pueblos pequeños o las propiedades para reformar y vender en los suburbios, el potencial es real, pero también lo son las normas.

Esta guía desglosa todas las principales estrategias de inversión y le muestra exactamente cómo avanzar de manera legal, ética y rentable según la ley de Texas y los estándares de REALTOR®.

Como agente inmobiliario con licencia en Texas (n.° 829146), mi función es ayudarle a generar riqueza de la manera correcta, cumpliendo con las normas de TREC, NAR y HAR.

1. Compra y retención: propiedades de alquiler

Meta:

• Construye riqueza a largo plazo a través del flujo de caja y la apreciación.

Por qué funciona:

• Los ingresos por alquiler cubren los gastos mientras que el valor de la propiedad aumenta. Las deducciones por depreciación e intereses reducen la base imponible.

Qué es legal hacer (como agente inmobiliario):

• Utilizaré los formularios TREC promulgados para las compras.

• Proporcionaré información sobre servicios de corretaje (IABS) y un aviso de protección al consumidor.

• Cumpliré con las Reglas de Publicidad de TREC §535.155.

• Nunca daré asesoramiento fiscal ni legal; remita a los clientes a un contador público certificado o a un abogado.

Pasos:

1. Identificar mercados en crecimiento (área metropolitana de Houston, Austin, DFW).

2. Analizar la relación alquiler-valor y los impuestos sobre la propiedad.

3. Realizar proyecciones de flujo de caja (alquiler – hipoteca – impuestos – seguros – mantenimiento).

4. Utilice estratégicamente el período de inspección y el período de opción.

5. Cierre, asegure y contrate o conviértase en un administrador de propiedades que cumpla con la normativa.

6. Equipo: Agente inmobiliario • Prestamista • Abogado • Inspector • Contratista • Contador público certificado (CPA) • Administrador de propiedades

2. Reparar y voltear

Meta:

• Compra por debajo del precio de mercado, reforma y revende rápido.

Puntos legales clave:

• Utilice el contrato residencial familiar TREC de 1 a 4 familias.

• Asegúrese de que en toda la publicidad aparezca el nombre de su corredor según TREC §535.154.

• Si usted es el propietario del inmueble, informe sobre los defectos materiales y el estado de su licencia.

Pasos:

1. Encuentre propiedades en dificultades (MLS, subastas, mayoristas).

2. Obtenga presupuestos de reparación + Valor después de la reparación (VDR).

3. Financiación segura (dinero con garantía hipotecaria, efectivo o préstamo a corto plazo).

4. Gestionar la renovación → inspección → publicación.

5. Precio en función de la tasa de absorción del mercado, velocidad = beneficio.

6. Consejo profesional: Mantén una reserva de contingencia del 10-20% para cubrir posibles sobrecostos.

3. BRRRR – Comprar • Rehabilitar • Alquilar • Refinanciar • Repetir

Meta:

• Amplíe su cartera de alquileres utilizando capital reciclado.

Pasos:

1. Compre propiedades infravaloradas.

2. Rehabilitar → documentar gastos.

3. Arrendamiento a inquilinos de calidad.

4. Refinanciar al nuevo valor tasado para obtener capital.

5. Repetir.

   
   

Nota de cumplimiento:

• Todas las divulgaciones de financiación y refinanciación deben cumplir con las obligaciones fiduciarias y de publicidad de TREC; evite cualquier tergiversación del ROI.

4. Venta al por mayor / Cesión de contratos

Meta:

• Formaliza un contrato y cede el mismo a cambio de una contraprestación.

Aspectos legales de Texas:

• Cubierto por el Código de Ocupaciones de Texas §1101.0045.

• Debe revelar que está cediendo, no vendiendo, la propiedad.

• No se puede comercializar una propiedad que no sea de su propiedad sin la debida divulgación o autorización.

  
  

Buenas prácticas:

• Siempre haga que un abogado redacte el contrato de cesión y asegúrese de que tanto el vendedor como el comprador firmen el acuse de recibo.

5. Sindicación / Empresas conjuntas

Meta:

• Reúna fondos de inversores para adquirir activos de mayor valor.

Advertencia:

• Las sindicaciones pueden considerarse valores, consulte con un abogado especializado en valores.

• Como su agente inmobiliario, mi función legal se limita a la adquisición y representación de propiedades, no a la captación de capital de inversores.

Pasos:

1. Constituya una LLC o LP con un acuerdo operativo.

2. Contrate a un abogado especializado en valores para que redacte los documentos de la oferta.

3. Realizar la debida diligencia, cerrar el trato, gestionar el activo.

Referencias:

• Artículo 11 del NAR – Competencia y divulgación

• Código de Organizaciones Empresariales de Texas

6. Opciones de arrendamiento y financiación del vendedor

Meta:

• Ofrezca condiciones de compra creativas para ampliar el número de compradores.

Puntos de control legales:

• Debe cumplir con el Código de Propiedad de Texas §5.061 y siguientes (contratos ejecutivos).

• Proporcione opciones, precios y plazos de entrega claros y por escrito.

• Para la financiación por parte del vendedor, consulte con un abogado para el cumplimiento del pagaré y la escritura de fideicomiso con la Ley Dodd-Frank.

Consejo:

• Exigir la revisión legal de toda la documentación de financiación del vendedor; revelar la participación del licenciatario en la propiedad, si corresponde.

7. El intercambio 1031: diferir impuestos para generar riqueza más rápidamente

Meta:

• Intercambia una propiedad de inversión por otra y aplaza los impuestos sobre las ganancias de capital, lo que te permitirá reinvertir todas las ganancias en tu próxima operación en lugar de perder entre un 15 % y un 20 % en impuestos.

Por qué funciona:

• La Sección 1031 del Código del IRS permite a los inversionistas diferir los impuestos sobre las ganancias de capital cuando las ganancias de una venta se reinvierten en otra propiedad “similar”.

• En pocas palabras: venda, reinvierta dentro de plazos estrictos y no pague impuestos hoy.

  
  

Marco Legal

• Regido por el Código de Impuestos Internos §1031 y 26 CFR §1.1031.

• Debe tratarse de una propiedad de inversión o de uso comercial, no de su residencia personal ni de propiedades destinadas a la reventa.

• Los agentes inmobiliarios pueden representar la compra y venta, pero no pueden actuar como Intermediario Calificado (QI).

• Los agentes inmobiliarios de Texas (Texas REALTORS®) aún deben cumplir con las normas de divulgación de la IABS de TREC y los estándares fiduciarios de la NAR.

Proceso de intercambio paso a paso

Paso a seguir. Plazo límite.

1. Contrate a un intermediario cualificado (QI). El QI prepara los documentos de intercambio y retiene los fondos de la venta en depósito. Antes de formalizar la venta.

2. Venda su propiedad. Los fondos de la venta van directamente al inversor cualificado, no a usted.

3. Identifique una propiedad de reemplazo. Puede identificar hasta tres propiedades (o más si están por debajo de los límites de valor) dentro de 45 días.

4. Cierre de la operación de reemplazo. Debe cerrarse la compra de una o más propiedades identificadas en un plazo de 180 días.

5. Declare la transacción. Presente el formulario 8824 del IRS con su declaración de impuestos antes de la fecha límite.

Consejos clave para inversores

• “Bienes de la misma naturaleza” = cualquier propiedad inmobiliaria mantenida como inversión, no necesariamente del mismo tipo (por ejemplo, intercambiar terrenos por viviendas multifamiliares).

• Puedes combinar estrategias (por ejemplo, una transacción 1031 para convertir una propiedad en una propiedad de alquiler).

• Guarda todos los recibos, la documentación del IRS es estricta.

• Puedes realizar un intercambio inverso (comprar primero, vender después) o un intercambio diferido, pero solo a través de un QI.

• Finalmente, cuando vendes sin volver a intercambiar, debes pagar impuestos, a menos que planees “intercambiar hasta el cansancio”.

Cumplimiento para REALTORS® de Texas

• Siempre incluiré los formularios TREC correspondientes tanto para la venta como para la compra de un reemplazo.

• Proporcionaré el Aviso de Protección al Consumidor y el Aviso de IABS en el primer contacto sustantivo.

• Nunca gestionaré ni asesoraré sobre depósitos en garantía de QI; remita a un especialista certificado en intercambios (CES®).

Entre los indicadores de calidad comunes en Texas se incluyen:

• IPG1031

• Preservación de Activos, Inc.

• Servicios de intercambio de Exeter 1031

Formularios y enlaces

• Formulario 8824 del IRS, Intercambios de Bienes Similares

• Formularios de contrato de TREC, para propiedades en venta y reemplazo

• Anexo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Texas para el Intercambio 1031 (TXR 1922)

Consejo profesional de Adriana

“Los inversores inteligentes no solo ganan dinero, sino que lo reinvierten. Un intercambio 1031 bien realizado puede duplicar su poder adquisitivo sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital dos veces.”

Cumplimiento y estándares profesionales

Requisito

Órgano de gobierno

Referencia

Uso de formularios promulgados TREC trec.texas.gov/forms

Publicidad e identificación de agentes inmobiliarios TREC §535.154 y §535.155

Deberes fiduciarios y conducta ética

Código de Ética de la NAR

Datos de mercado e integridad del MLS

HAR www.har.com

Lista de verificación rápida para inversores

• Define tu estrategia (Flip, Hold, BRRRR, etc.)

• Obtén una precalificación o prueba de fondos.

• Ejecutar comparaciones y números de rehabilitación

• Utilice un contrato aprobado por TREC.

• Inspeccionar, presupuestar y planificar la salida

• Constituir una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) y abrir una cuenta bancaria separada.

• Conserve todos los registros de corretaje durante 4 años (Regla TREC §535.223)

• Revelar la condición de licenciatario en transacciones personales

• Consulte con un contador público certificado (CPA) para obtener información sobre la depreciación y el intercambio 1031.

• Intercambio 1031

Crea tu equipo de inversores de Texas

1. Agente inmobiliario (yo 😉) – Comercializar, negociar, garantizar el cumplimiento

2. Prestamista – Financiación o refinanciación

3. Abogado – Constitución de entidades, contratos, financiación del vendedor, QI

4. Contratista/Inspector – Rehabilitación y control de riesgos

5. Contador público certificado / Contable – Gestión de impuestos y flujo de caja

6. Administrador de propiedades – Relaciones con inquilinos y mantenimiento

¿Por qué Texas ahora?

• Fuerte crecimiento del empleo e inmigración (Houston, Austin, DFW, San Antonio)

• Sin impuesto estatal sobre la renta

• Leyes favorables para los propietarios

• Demanda constante de mano de obra y alquileres de viviendas unifamiliares

¡Construyamos tu portafolio!

Si de verdad te interesa convertirte en inversor inmobiliario en Texas, vamos a elaborar una estrategia.

Programe su consulta para inversores: thetrochilidae.com

Descarga la lista de verificación gratuita para inversores (PDF), disponible próximamente.

Aviso legal

Este contenido tiene fines educativos únicamente y no constituye asesoramiento legal, financiero ni fiscal. Consulte siempre con profesionales autorizados antes de tomar decisiones de inversión.

© 2025 El Grupo Trochilidae • Adriana C. Pérez | Surge Realty | Texas REALTOR® #829146

Tel. 409-927-0881

Adrianaatsurge@gmail.com

Aviso de protección al consumidor

| Información sobre servicios de corretaje (IABS)