¿Puede un certificado de elevación eximirte de vivir en una zona inundable?

La experiencia de un propietario de Houston con FEMA, los mapas de inundaciones y los costos del seguro

Cuando Sarah y Marcus encontraron la casa de sus sueños en Friendswood, todo parecía perfecto: la cocina abierta, el patio trasero con sombra, la calle tranquila. Entonces llegó la notificación del prestamista: la casa se encontraba en una Zona Especial de Riesgo de Inundación (SFHA). Eso significaba un seguro contra inundaciones obligatorio, y el precio superaba los 3000 dólares al año. De repente, su presupuesto se vio mucho más ajustado.

Pero lo que Sarah y Marcus aún desconocían es que existe una manera de impugnar los mapas de inundaciones de FEMA. Y todo comienza con un documento llamado Certificado de Elevación (CE).

Qué es realmente un certificado de elevación

Piense en una Evaluación de Costos (EC) como el informe de un topógrafo sobre la ubicación de su casa en comparación con el mapa de inundaciones de FEMA. Un topógrafo o ingeniero certificado mide la ubicación de su vivienda con respecto a la Elevación Base de Inundación (BFE), el límite que FEMA utiliza para determinar si su casa está en riesgo.

Las compañías de seguros lo utilizan para fijar su tarifa.

FEMA lo utiliza para decidir si su propiedad realmente pertenece a una zona de alto riesgo.

Los prestamistas utilizan la determinación de FEMA para decidir si exigen un seguro.

Para Sarah y Marcus, solicitar una cláusula de eliminación durante el período de opción les permitió conocer la verdad antes de quedar atados a un compromiso.

Las tres vías para desafiar una zona inundable

1. LOMA (Carta de Enmienda de Mapa)

Cuando el nivel más bajo adyacente (LAG) de su vivienda se encuentre al mismo nivel o por encima del nivel base de inundación (BFE), puede solicitar una LOMA (Autorización de Gestión de Emergencias). FEMA revisará su evaluación ambiental (EC) y, si cumple con los requisitos, emitirá una carta que excluye oficialmente su propiedad de la zona de alto riesgo.

Coste: Gratuito (aparte de los honorarios del topógrafo).

Plazo: 30–60 días.

Consejo profesional: Algunos topógrafos pueden presentar la documentación a través de eLOMA y agilizar el proceso.

Para los propietarios que ya pagan miles de dólares en seguros contra inundaciones, esta carta puede significar un alivio inmediato.

2. LOMR-F (Carta de revisión de mapa – basada en relleno)

Si su vivienda se construyó sobre tierra de relleno para elevarla por encima del nivel de inundación, necesitará un LOMR-F. FEMA cobra tarifas de revisión por este trámite, y el condado de Houston/Harris tiene normas estrictas sobre el uso de relleno en zonas inundables.

Esto es menos común en viviendas existentes, pero es importante saberlo para construcciones nuevas o barrios desarrollados en antiguas zonas bajas.

3. LODR (Revisión de Carta de Determinación)

A veces, el problema no radica en la elevación, sino en la ubicación en el mapa. Si su prestamista ubica su vivienda dentro de la Zona de Vivienda Segura (SFHA, por sus siglas en inglés) cuando no corresponde, puede presentar una solicitud de cambio de ubicación (LODR, por sus siglas en inglés) ante FEMA dentro de los 45 días posteriores a la recepción de la resolución.

Costo: $80 de tarifa de FEMA.

Enfoque: FEMA revisa los límites del mapa, no las elevaciones.

¿Qué hay del nuevo sistema de precios de FEMA ( Calificación de Riesgo 2.0)?

En 2021, FEMA implementó la Calificación de Riesgo 2.0, que modificó el cálculo de las primas de los seguros contra inundaciones. Ya no se requiere un Certificado de Emergencia (EC) para contratar un seguro contra inundaciones, pero hay una condición:

Presentar una solicitud de cambio de altitud aún puede reducir su prima si sus elevaciones son favorables.

Aunque FEMA elimine el mandato federal de seguro a través de una LOMA, su prestamista aún puede exigir el seguro como una decisión comercial.

Para Sarah y Marcus, el informe EC mostró que su nivel más bajo estaba ligeramente por encima de BFE (zona de riesgo de inundación). Esto significaba que era posible solicitar una LOMA (Ley de Gestión de Emergencias). Decidieron seguir adelante, cerrar la compra de la casa y luego presentar la solicitud a FEMA tras la adquisición. Seis meses después, pagaban menos de la mitad de lo que les había cotizado inicialmente el seguro.

Cómo se aplica esto en diferentes etapas

Para compradores

Estrategia para el período de opciones: Solicite una opción de compra anticipadamente para conocer los costos reales antes del cierre.

Poder de negociación: Utilice las cotizaciones de seguros como herramienta de negociación con los vendedores.

Plan posterior al cierre: Solicite una LOMA si cumple los requisitos; no espere que FEMA decida antes de la fecha de cierre.

Para propietarios de viviendas

Ahorro en la prima: Envíe su EC a su aseguradora para posibles reducciones de tarifa.

Desafío de zona: Presente un LOMA/LOMR-F si sus elevaciones cumplen los requisitos.

Tranquilidad: Aunque el seguro siga siendo obligatorio, unos datos favorables suelen significar menor riesgo y coste.

Para vendedores

Ventaja de marketing: Los compradores dudan cuando oyen hablar de "zona inundable". Tener un informe de emergencia listo demuestra transparencia.

Acción preventiva: Presentar una solicitud de LOMA antes de poner su propiedad en venta puede hacerla mucho más atractiva.

Fuerza de negociación: Incluso si se requiere un seguro, presentar los datos por adelantado genera confianza.

Costes y plazos de un vistazo

Certificado de elevación: Tarifa de mercado (los topógrafos de Houston suelen cobrar entre 400 y 800 dólares).

LOMA (MT-EZ): Gratis; 30–60 días.

LOMR-F (MT-1): Se aplica una tarifa de revisión de FEMA; 30–60 días.

LODR: $80; presentar dentro de los 45 días posteriores a la determinación del prestamista.

Verdades difíciles que debes saber

Si LAG < BFE, FEMA no otorgará un LOMA, no existe ninguna solución alternativa.

Un acuerdo LOMA no garantiza que su prestamista le exima del seguro. Muchos lo hacen, algunos no.

Las soluciones basadas en rellenos están fuertemente reguladas en Houston y a menudo no son prácticas.

La conclusión

Para Sarah y Marcus, un Certificado de Elevación marcó la diferencia entre renunciar a la casa de sus sueños y mudarse con confianza.

Para los compradores, es una herramienta de diligencia debida.

Para los propietarios de viviendas, es una forma de ahorrar dinero y luchar contra un mapa injusto.

Para los vendedores, es una ventaja en un mercado donde los compradores son conscientes del riesgo de inundaciones.

En resumen: un Certificado de Eficiencia Energética (CE) puede ser el documento más valioso que usted tenga al lidiar con zonas inundables en Houston.

¿Tiene curiosidad por saber si su vivienda cumple los requisitos para una LOMA o desea preparar una EC durante la búsqueda de su casa? Puedo guiarle a través del proceso y ponerle en contacto con topógrafos locales de confianza y expertos en zonas inundables.

Aviso: Este blog tiene fines meramente educativos. Consulte siempre con la administración local de zonas inundables y con un topógrafo/ingeniero colegiado para obtener información específica sobre su propiedad.

¡Hablemos!

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