¿Se puede comprar una casa en Texas con un ITIN? Una guía completa para 2026.

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Actualizado el 4 de agosto de 2026.

Mucha gente cree que debe ser ciudadano estadounidense o tener un número de Seguro Social para comprar una casa en Texas. Esto no siempre es cierto. Una persona con un Número de Identificación Fiscal Individual (ITIN, por sus siglas en inglés) puede comprar y ser propietaria de una casa en Texas y puede calificar para ciertos programas de hipotecas privadas.

Importante: Este artículo tiene fines educativos únicamente y no constituye asesoramiento legal, migratorio, fiscal, de titularidad ni de crédito. Las normas y los programas de crédito pueden cambiar. Los compradores deben obtener asesoramiento según sus circunstancias particulares.

¿Qué es un ITIN?

Un ITIN es un número de identificación fiscal federal de nueve dígitos emitido por el Servicio de Impuestos Internos (IRS) a ciertas personas que necesitan un número de identificación fiscal estadounidense pero no cumplen los requisitos para obtener un número de Seguro Social. Ayuda a la persona a cumplir con los requisitos federales de declaración de impuestos y a establecer un registro fiscal.

Un ITIN no otorga estatus migratorio, no autoriza empleo, no proporciona beneficios del Seguro Social, no establece presencia legal ni garantiza la aprobación de una hipoteca. Un ITIN también puede caducar si no se ha utilizado en una declaración de impuestos federales durante tres años fiscales consecutivos.

Recursos del IRS: https://www.irs.gov/tin/itin/individual-taxpayer-identification-number-itin | Renovar un ITIN: https://www.irs.gov/tin/itin/how-to-renew-an-itin | Obtener una transcripción de impuestos: https://www.irs.gov/individuals/get-transcript

¿Puede un titular de un ITIN ser propietario de una vivienda en Texas?

En la mayoría de los casos, sí. La ley de Texas generalmente otorga a una persona que no es ciudadana estadounidense el mismo derecho que a un ciudadano para adquirir y poseer bienes inmuebles en Texas. Por lo general, un comprador no necesita ser ciudadano estadounidense, residente permanente ni tener un número de Seguro Social simplemente para figurar en una escritura.

El comprador puede utilizar efectivo, un ITIN o una hipoteca de cartera, un préstamo para extranjeros, un préstamo convencional elegible o financiamiento del vendedor debidamente estructurado. El derecho a poseer una propiedad es independiente de la capacidad de calificar para un préstamo específico.

Proyecto de Ley 17 del Senado de Texas: Un análisis jurídico crítico

El proyecto de ley 17 del Senado de Texas entró en vigor el 1 de septiembre de 2025. Restringe ciertas compras o adquisiciones de bienes inmuebles en Texas por parte de personas físicas, gobiernos, organizaciones, empresas y entidades controladas extranjeras específicas. Puede aplicarse a propiedades residenciales, comerciales, agrícolas, industriales y de otro tipo.

La ley no prohíbe a todos los ciudadanos extranjeros la compra de propiedades. Los ciudadanos estadounidenses y los residentes permanentes legales están exentos de esta restricción individual. La ley también contempla una excepción limitada para ciertas personas que residen legalmente en Estados Unidos y que adquieren una propiedad residencial para usarla como su vivienda habitual.

El análisis legal puede abarcar la ciudadanía, el domicilio, la presencia legal, el uso de la propiedad, la titularidad o el control de la entidad, y las afiliaciones gubernamentales o políticas. Los compradores con posibles vínculos con un país designado deben consultar con un abogado especializado en bienes raíces de Texas antes de firmar un contrato con obligaciones no reembolsables. Nunca se debe utilizar una LLC, un fideicomiso, un testaferro, un familiar o un socio para ocultar al verdadero comprador o beneficiario final.

Fuentes oficiales:

Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas — https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.5.htm | Proyecto de Ley del Senado 17 — https://capitol.texas.gov/tlodocs/89R/billtext/html/SB00017F.htm | Opinión del Quinto Circuito — https://www.ca5.uscourts.gov/opinions/pub/25/25-20354-CV0.pdf

Opciones de hipoteca para compradores con ITIN

La aprobación de la hipoteca depende del programa de préstamo, la documentación de inmigración o residencia, los ingresos, el historial fiscal, el crédito, la relación deuda-ingresos, el pago inicial, las reservas, el tipo de propiedad y el uso previsto.

Préstamos convencionales: Fannie Mae y Freddie Mac generalmente permiten préstamos a residentes permanentes legales y a ciertos residentes no permanentes legales, sujetos a verificación por parte del prestamista. Un ITIN por sí solo no determina la elegibilidad.

Préstamos FHA: El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) modificó su política en 2025. Para los números de caso FHA asignados a partir del 25 de mayo de 2025, los residentes no permanentes generalmente ya no son elegibles. Las categorías actuales incluyen principalmente a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales y ciertos ciudadanos amparados por el Pacto de Libre Asociación.

Préstamos del USDA: Por lo general, los solicitantes deben ser ciudadanos estadounidenses, nacionales no ciudadanos o extranjeros elegibles que cumplan con los requisitos. Los préstamos del VA requieren elegibilidad basada en el servicio y un Certificado de Elegibilidad. Un ITIN no genera elegibilidad para el VA de forma independiente.

Préstamos privados para titulares de ITIN y préstamos de cartera: Algunos prestamistas ofrecen programas privados para prestatarios con ITIN. Estos pueden requerir pagos iniciales más altos, tasas de interés más elevadas, reservas adicionales, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, historial de alquiler, crédito alternativo o restricciones de pago anticipado. Los préstamos para extranjeros pueden estar disponibles para compradores que residen en el extranjero o que carecen de historial crediticio en EE. UU.

Recursos para préstamos:

Fannie Mae — https://selling-guide.fanniemae.com/sel/b2-2-02/non-us-citizen-borrower-eligibility-requirements | Freddie Mac — https://guide.freddiemac.com/app/guide/section/5103.2 | Carta para prestamistas hipotecarios de HUD 2025-09 — https://www.hud.gov/sites/default/files/OCHCO/documents/2025-09hsgml.pdf | Elegibilidad para VA — https://www.benefits.va.gov/homeloans/purchaseco_eligibility.asp

Documentos que un prestatario con ITIN podría necesitar

Un prestamista puede solicitar un ITIN activo, un aviso de asignación del IRS, pasaporte o identificación gubernamental aceptable, documentos de inmigración cuando sea necesario, declaraciones de impuestos federales, transcripciones de impuestos del IRS, formularios W-2 o 1099, comprobantes de pago, verificación del empleador, registros comerciales para prestatarios autónomos, estados de cuenta bancarios, historial de pagos de alquiler, crédito o crédito alternativo, comprobante de pago inicial, documentación de donaciones y reservas de efectivo.

Preguntas que debe hacerse antes de elegir un préstamo ITIN

Pregunte si el prestamista ofrece actualmente un programa ITIN, si se requiere presencia legal, qué documentos se aceptan, si se permite el crédito alternativo, cuántos años de declaraciones de impuestos se requieren y si se aceptan ingresos por trabajo por cuenta propia o ingresos de extractos bancarios.

Compare también la tasa de interés, la tasa de porcentaje anual, los puntos de descuento, las comisiones del prestamista y del corredor, el pago inicial mínimo, el requisito de reserva, el seguro hipotecario, la penalización por pago anticipado, los plazos de tasa variable, los pagos finales elevados, los impuestos, el seguro, las cuotas de la asociación de propietarios y el total de efectivo necesario para el cierre. Compare varias estimaciones de préstamo por escrito en lugar de aceptar la primera oferta disponible.

Recursos hipotecarios de la CFPB:

https://www.consumerfinance.gov/consumer-tools/mortgages/shopping-for-a-mortgage/ |

Guía para la estimación de préstamos: https://www.consumerfinance.gov/owning-a-home/loan-estimate/

Exención de impuestos sobre la propiedad en Texas

Un propietario que cumpla con los requisitos puede solicitar la exención de impuestos sobre la vivienda principal en Texas si es propietario del inmueble y lo utiliza como residencia principal. Los criterios generales no exigen que el propietario sea ciudadano estadounidense, aunque la oficina de tasación del condado puede requerir documentación que acredite su identidad, ingresos fiscales y residencia.

La disposición sobre vivienda principal en la ley de impuestos a la propiedad no debe confundirse con la excepción para vivienda principal establecida en el Proyecto de Ley 17 del Senado. Una aprobación no resuelve automáticamente la otra.

Exenciones de la Contraloría de Texas: https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/exemptions/ | Formulario 50-114: https://comptroller.texas.gov/forms/50-114.pdf

Consideraciones sobre impuestos federales

Un propietario de vivienda con ITIN que presenta declaraciones federales puede calificar para el tratamiento fiscal aplicable a propietarios de vivienda bajo las mismas reglas federales que determinan la deducibilidad. Los intereses hipotecarios calificados pueden ser deducibles cuando la deuda está garantizada por una vivienda calificada, el contribuyente es legalmente responsable de ella y detalla sus deducciones.

Un vendedor que cumpla con los requisitos puede excluir hasta $250,000 de ganancias, o hasta $500,000 para ciertas parejas casadas que presentan declaración conjunta, siempre que se cumplan los requisitos federales de propiedad y uso. Si el vendedor se considera extranjero a efectos fiscales federales, podría aplicarse la retención de la FIRPTA. El mero hecho de tener un ITIN no determina la residencia fiscal federal.

Publicaciones del IRS:

Intereses hipotecarios para vivienda — https://www.irs.gov/publications/p936 | Información fiscal para propietarios de vivienda — https://www.irs.gov/publications/p530 | Venta de su vivienda — https://www.irs.gov/publications/p523 | FIRPTA — https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

Discriminación en materia de vivienda justa e hipotecas

Un prestamista puede revisar la información sobre inmigración y residencia cuando sea razonablemente necesario para determinar la elegibilidad para el programa, la presencia legal, la identidad, la estabilidad de ingresos y los derechos legales del prestamista. Sin embargo, los proveedores de vivienda no pueden incurrir en discriminación ilegal por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar o discapacidad.

Un agente inmobiliario nunca debe determinar la elegibilidad legal de un comprador basándose en su nombre, acento, idioma, etnia, apariencia o nacionalidad asumida. Las cuestiones legales deben dirigirse a abogados, prestamistas y profesionales de títulos de propiedad cualificados.

Recursos sobre vivienda justa: https://www.hud.gov/helping-americans/fair-housing-act-overview | Denuncie la discriminación: https://www.hud.gov/reporthousingdiscrimination | Quejas sobre hipotecas ante la CFPB: https://www.consumerfinance.gov/complaint/

Trabaja con el equipo adecuado

Una transacción ITIN bien gestionada puede involucrar a un agente inmobiliario de Texas (Texas REALTOR®), un prestamista ITIN con experiencia, una compañía de títulos de propiedad, un abogado de bienes raíces de Texas, un abogado de inmigración cuando el estatus o el domicilio no están claros, y un contador público certificado (CPA) o un agente inscrito.

Es recomendable abrir el título de propiedad con anticipación, especialmente si el comprador va a usar un pasaporte extranjero, tiene diferentes formatos de nombre en los documentos, planea firmar fuera de los Estados Unidos, usará un poder notarial, compra a través de una entidad, transfiere fondos desde el extranjero o puede verse afectado por el Proyecto de Ley del Senado 17.

Verifique las compañías hipotecarias y los agentes de préstamos a través de NMLS Consumer Access: https://www.nmlsconsumeraccess.org/ | Infórmese sobre el seguro de título del propietario: https://www.tdi.texas.gov/title/owners-policy.html | Asesoramiento de vivienda de HUD: https://www.hud.gov/stat/sfh/housing-counseling

Evite estafas y financiamiento riesgoso.

Deténgase y obtenga asesoramiento independiente cuando alguien garantice la aprobación sin revisar los ingresos, recomiende usar un número de Seguro Social falso, cree comprobantes de pago falsos, altere las declaraciones de impuestos, se niegue a proporcionar una estimación del préstamo, oculte la TAE, solicite pagos en efectivo no documentados, pida al comprador que firme documentos en blanco, desaconseje el seguro de título o diga que una LLC evita automáticamente las restricciones de propiedad extranjera de Texas.

Las transacciones de compraventa a plazos, arrendamiento con opción a compra, financiación integral y financiación por parte del vendedor pueden conllevar riesgos importantes relacionados con el título de propiedad, gravámenes, impuestos, reparaciones, seguros, pagos finales elevados, ejecución hipotecaria y pérdida de capital. Obtenga la opinión de un abogado independiente y realice una búsqueda de títulos antes de firmar.

Información del CFPB sobre contratos de compraventa a plazos: https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-a-contract-for-deed-en-2149/ | Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas: https://statutes.capitol.texas.gov/Docs/PR/htm/PR.5.htm

Lista de verificación práctica para la compra de una vivienda con ITIN

1. Confirme que el ITIN esté activo y reúna los documentos fiscales, de ingresos, bancarios, de identidad y de residencia.

2. Complete una pantalla legal del Proyecto de Ley del Senado 17 cuando existan preguntas sobre el país designado, el domicilio, el control de la entidad o la presencia legal.

3. Verifique la entidad crediticia y obtenga una preaprobación basada en documentos.

4. Compare las estimaciones de préstamo por escrito.

5. Abra el título inmediatamente después de la firma del contrato.

6. Proteja al comprador con términos adecuados de financiamiento, tasación, inspección, opción, título y estudio topográfico.

7. Realizar inspecciones completas e investigaciones sobre seguros.

8. Revise la Declaración de Cierre final y los documentos del préstamo.

9. Confirme que la escritura esté registrada.

10. Solicite la exención de impuestos sobre la vivienda principal cuando cumpla los requisitos y conserve todos los documentos de cierre y de impuestos.

Un titular de un ITIN puede comprar y ser propietario de una vivienda en Texas. El comprador no necesita automáticamente la ciudadanía estadounidense ni un número de Seguro Social para obtener la titularidad. Sin embargo, deben considerarse por separado los derechos de propiedad, la Ley del Senado 17, la elegibilidad para una hipoteca, la documentación que acredite la presencia legal, los requisitos de titularidad, los impuestos y las normas sobre el origen de los fondos.

El objetivo no es simplemente llegar a la firma del contrato. Se trata de completar una compra legal, asequible y debidamente documentada que proteja al comprador y la inversión durante los años venideros.

¿Necesitas ayuda para comprender el proceso de compra de una vivienda en Texas?

Las circunstancias de cada comprador son diferentes. Un profesional inmobiliario con experiencia en Texas puede coordinar la búsqueda de vivienda, la comunicación con el prestamista, el proceso de titulación, las inspecciones, los plazos contractuales y el cierre, además de remitir las preguntas legales, fiscales, de financiación y de inmigración a los profesionales autorizados correspondientes.

Lone Star Living proporciona información práctica para ayudar a los compradores, vendedores y propietarios de viviendas de Texas a comprender el mercado inmobiliario y tomar decisiones informadas.