El panorama general: Lo que la nueva ley significa para el sector inmobiliario en Texas
- Adriana Perez
- 18 nov
- 20 Min. de lectura
Pro-BienesRaíces, Pro-Inversor
Antes de entrar en materia, permítanme dejar algo muy claro:
No soy contador público certificado, abogado ni asesor financiero , y esta publicación no constituye asesoramiento profesional. Tampoco soy analista político ni apoyo públicamente a ningún político, incluido Donald Trump. Esto no se trata de afinidad política; se trata de comprender el impacto potencial del proyecto de ley de reforma tributaria de 2025 (formalmente conocido como HR 1: The One Big Beautiful Bill Act) en el sector inmobiliario, las inversiones y la estrategia financiera.
Este artículo se basa únicamente en mi interpretación personal de la información disponible y pretende ofrecer una perspectiva, no una instrucción .
Cada situación financiera es diferente y las leyes evolucionan, por lo que antes de tomar cualquier decisión relacionada con impuestos, inversiones inmobiliarias o estructuración empresarial, consulte con un profesional fiscal, abogado o asesor financiero autorizado .
Dicho esto, si eres de los que quieren comprender mejor cómo este proyecto de ley puede influir en las oportunidades y las estrategias, especialmente en el sector inmobiliario, espero que este análisis te ayude a pensar de forma crítica, a planificar de forma más inteligente y a mantenerte informado.
No es ningún secreto que el clima político actual se percibe tenso, impredecible y, para muchos, agotador. Las familias de todo Texas, especialmente en el área metropolitana de Houston, luchan por salir adelante en medio de la incertidumbre económica, el aumento de los impuestos sobre la propiedad, las dificultades para acceder a una vivienda asequible y los efectos persistentes de la inflación. Muchos trabajan más que nunca para mantener una calidad de vida que antes parecía más alcanzable. Ya sea que dirijas una pequeña empresa, críes una familia, administres propiedades de alquiler o simplemente intentes planificar el futuro, cada vez es más difícil saber en quién o en qué confiar. Las conversaciones en la mesa no giran en torno a la política, sino a la supervivencia, la estabilidad y si algo realmente beneficia a la persona promedio.
Por eso quería analizar este nuevo proyecto de ley, no desde una perspectiva política, sino práctica. Porque, independientemente de si sigues los titulares, esta legislación podría afectar tus impuestos, tus inversiones, tus gastos de vivienda y tu estrategia a largo plazo. Así que veamos con más detalle qué contiene la Ley Única y Cómo algunas de sus disposiciones podrían beneficiarte.
Respaldada por la NAR y gracias a importantes esfuerzos de promoción, la Ley Única y Contundente (HR 1, promulgada el 4 de julio de 2025) introduce reformas fiscales de gran alcance, y casi todas benefician a los inversores inmobiliarios . Esta ley no representa un impulso temporal, sino una estrategia estructural a largo plazo: consolidar disposiciones fiscales clave para el sector inmobiliario y restablecer la previsibilidad en el mercado.
Vamos a analizar las actualizaciones, explicando los términos clave a lo largo del proceso.
Disposiciones clave que los inversores deben comprender
1. Deducción de transferencia (Sección 199A)
La ley extiende de forma permanente la deducción fiscal del 20% para los ingresos obtenidos a través de entidades de transferencia fiscal , estructuras como LLC , corporaciones S y empresas unipersonales, donde los ingresos comerciales se reportan en su declaración de impuestos personal.
¿Qué es una entidad de paso?
Una estructura empresarial donde las ganancias (y las pérdidas) se transfieren directamente a la declaración de impuestos personal del propietario, evitando así el impuesto sobre sociedades. La mayoría de los inversores inmobiliarios constituyen sociedades de responsabilidad limitada (SRL) por este motivo.
Reforma de 2025: ¿Qué cambió?
1. Convierte la deducción del 20% en permanente.
Originalmente previsto que expirara en 2026
Ahora forma parte permanente del código tributario, ofreciendo estabilidad en la planificación a largo plazo.
2. Ampliación de la elegibilidad mediante la implementación gradual del alivio
Las personas con mayores ingresos (superiores a 182.100 dólares para solteros / 364.200 dólares para parejas conjuntas) anteriormente quedaron excluidas de la deducción completa.
El nuevo proyecto de ley amplía el período de implementación gradual, lo que permite que más empresarios de altos ingresos se beneficien.
Se ha añadido una nueva deducción mínima de 400 dólares para quienes ganen al menos 1.000 dólares, un salvavidas para los pequeños propietarios o los dueños de una sola propiedad.
¿Quiénes pueden optar a este puesto?
Para tener derecho a la deducción de la Sección 199A:
Debe ser propietario de una entidad de transferencia fiscal (LLC, S-Corp, empresa unipersonal).
Debe tener ingresos comerciales calificados (QBI) : ganancias netas de sus bienes raíces o negocios.
El negocio debe ser nacional
No debe ser una corporación C.
Los ingresos por alquiler generalmente califican, especialmente si:
Usted participa materialmente (alquiler activo o STR)
Usted trata la actividad como un comercio o negocio.
O bien, agrupas las actividades como una sola empresa.
¿Cuánto puede deducir?
Supongamos que usted obtiene $100,000 de ganancia neta por la venta de propiedades de alquiler en una LLC:
Deducción del 20% = $20,000
Ahora solo pagas impuestos sobre la renta sobre $80,000.
Con una tasa impositiva marginal del 32%, eso representa un ahorro de 6.400 dólares en impuestos federales por año .
Esto se suma a la depreciación, la segregación de costos, la depreciación acelerada y otras deducciones, lo que hace que los bienes raíces sean extremadamente ventajosos desde el punto de vista fiscal.
Limitaciones a tener en cuenta
Eliminaciones graduales (pero ahora más generosas):
Por encima de $364,200 (casados que presentan una declaración conjunta) / $182,100 (solteros), los límites comienzan si se trabaja en un "comercio o negocio de servicios específicos" (abogados, consultores, etc.).
Los servicios inmobiliarios NO se consideran un servicio específico.
Límite de salario y capital:
En los niveles de ingresos altos, la deducción se limita al mayor de los siguientes importes:
50% de los salarios pagados, o
25% de los salarios + 2,5% de la base no ajustada de la propiedad
Esta regla puede eludirse mediante:
Estructuras de propiedad inteligentes
Agregando empresas
planificación fiscal profesional
Combinado con otros beneficios
La sección 199A se apila perfectamente con:
Depreciación adicional de los componentes del edificio
Segregación de costos para acelerar las deducciones
Deducción de intereses hipotecarios (personales o de inversión)
Aplazamientos y condonaciones en las Zonas de Oportunidad
Alivio de la deducción SALT para inversores inmobiliarios de alta tributación
También añade una deducción mínima de 400 dólares para los perceptores de ingresos con al menos 1.000 dólares de ingresos comerciales calificados (QBI), lo que da una ventaja a los pequeños propietarios y a quienes se dedican a la compraventa de propiedades.
2. Deducción de intereses hipotecarios: fija
Los intereses hipotecarios siguen siendo deducibles, hasta un máximo de 750.000 dólares de deuda hipotecaria , y ahora son deducibles de forma permanente . Esto incluye también las primas del seguro hipotecario (MIP) , que anteriormente estaban en suspenso.
¿Qué es la prima de interés hipotecario (MIP)?
Es la cantidad que pagas en intereses por tu préstamo hipotecario o de inversión. Deducirla reduce tu renta imponible. Las primas del seguro hipotecario son pagos adicionales que suelen exigirse al dar una entrada inferior al 20%. Ahora son deducibles como los intereses, una excelente noticia para quienes dan una entrada menor.
¿Qué es la deducción de intereses hipotecarios?
La deducción por intereses hipotecarios (MID, por sus siglas en inglés) le permite deducir los intereses que paga sobre un préstamo hipotecario de sus ingresos imponibles, reduciendo así la cantidad que debe en impuestos federales sobre la renta.
Tradicionalmente ha sido uno de los incentivos fiscales más poderosos para:
Propietarios de viviendas
compradores de segundas residencias
Inversores inmobiliarios (cuando la propiedad se posee personalmente y se detalla detalladamente)
Reforma de 2025: ¿Qué cambió?
La Ley Única, Grande y Hermosa hace dos cosas clave:
1. Convierte en permanente el límite de 750.000 dólares para los intereses hipotecarios.
La reforma fiscal de 2017 redujo el límite de deducción de 1 millón de dólares a 750.000 dólares en deuda hipotecaria.
Eso expiraba en 2026.
Ahora, el límite de 750.000 dólares es permanente y se ajusta a la inflación.
Esto ofrece certidumbre a largo plazo tanto para compradores de vivienda como para prestamistas, especialmente en mercados de valor medio a alto como los suburbios de Houston, Austin o las zonas costeras.
2. Agrega las primas del seguro hipotecario (MIP) como interés deducible.
Ahora puedes deducir el seguro de tu hipoteca (PMI/MIP) como si fueran intereses.
Aplica a:
Préstamos convencionales con seguro hipotecario privado (PMI).
Préstamos FHA con MIP
Préstamos de VA y USDA (en algunos casos)
Anteriormente, la deducibilidad del MIP debía renovarse anualmente; ahora forma parte del código permanente.
Ejemplo: Ahorro fiscal en la práctica
Supongamos que usted compra una casa de $600,000 con un pago inicial del 10%:
Su hipoteca es de $540,000
Tasa de interés = 6,5%
Intereses del primer año = ~$35.100
Más 3.000 dólares en primas anuales de seguro hipotecario (MIP).
Deducción total = ~$38,100
En un tramo impositivo del 32%, eso supone un ahorro de 12.192 dólares en impuestos federales solo en el primer año .
Multiplique eso por 5 a 7 años de amortización con intereses altos y estará hablando de decenas de miles de euros ahorrados .
Lo que no califica
Préstamos superiores a 750.000 dólares: solo son deducibles los intereses de los primeros 750.000 dólares.
Propiedades de inversión mantenidas en LLC o sociedades: No se aplica la deducción por intereses múltiples (en su lugar, los intereses se deducen en el Anexo E , no en el Anexo A).
Propiedades con uso personal y de alquiler: las deducciones pueden tener que prorratearse en función del uso.
Debe detallar las deducciones ; esto no aplica si utiliza la deducción estándar.
Combínalo con estos para obtener el máximo provecho.
Deducción SALT (impuestos sobre la propiedad): Ahora ampliada a $40,000; combínela con la deducción MID.
Créditos para compradores primerizos o programas de bonos para bebés (nuevas herramientas para el pago inicial)
Segregación de costos (para la depreciación de la porción de inversión)
Depreciación acelerada (para equipos y electrodomésticos en propiedades de uso mixto)
Usos estratégicos de la deducción de intereses hipotecarios
1. Fomenta la compra frente al alquiler
Gracias a la deducibilidad permanente de los impuestos sobre la renta mensual (MID) y el seguro hipotecario mensual (MIP), el costo mensual de propiedad se reduce después de impuestos, especialmente en mercados con alquileres en alza.
2. Admite un mayor poder adquisitivo
Sabiendo que podrán deducir los intereses durante años, los compradores pueden justificar precios ligeramente más altos o ampliar su presupuesto (especialmente aquellos con doble ingreso).
3. Ayuda a vender viviendas con subrogación de hipoteca.
Si vende una vivienda con un préstamo FHA o VA transferible de bajo interés, la deducibilidad MID + MIP la hace aún más atractiva para los compradores.
4. Aumenta el atractivo de los alquileres a corto plazo y las propiedades para vivir y reformar.
Para los inversores que ocupan la propiedad durante parte del año (por ejemplo, los que alquilan una vivienda para uso personal o los que viven en ella y la revenden), el impuesto sobre la renta de los inversores (MID, por sus siglas en inglés) se aplica a la parte destinada al uso personal, creando una estrategia híbrida de beneficios fiscales.
Zonas de Oportunidad (ZO): Reforzadas y Permanentes
Las Zonas de Oportunidad —áreas designadas como zonas con poca inversión donde se puede diferir o eliminar el impuesto sobre las ganancias de capital— ahora son permanentes . Creadas inicialmente por la Ley de Reducción de Impuestos y Creación de Empleos de 2017, ahora cuentan con el respaldo de un marco a largo plazo.
¿Qué es una Zona de Oportunidad?
Una zona económicamente desfavorecida donde los inversores obtienen importantes ventajas fiscales por inversiones inmobiliarias o empresariales a largo plazo.
Impulsar la inversión en barrios con escaso capital
Fomentar la creación de empleo y el desarrollo local
Ofrecer importantes incentivos fiscales a los inversores privados.
Reforma de 2025: Novedades y mejoras
La Ley Única y Constitutiva (2025) mejoró significativamente y consolidó el programa de Zonas de Oportunidad. A continuación, te explicamos cómo:
1. Beneficios fiscales de OZ convertidos en permanentes
Anteriormente, la mayoría de los beneficios fiscales de las Zonas de Oportunidad expiraban en 2026.
Ahora, toda la estructura es permanente, incluyendo:
aplazamiento de las ganancias de capital
Incremento en la base
Salida libre de impuestos después de 10 años
2. Se añadieron zonas rurales y zonas redesignadas.
Las nuevas disposiciones permiten la redesignación decenal de las zonas.
Las zonas rurales —que antes estaban infrautilizadas— ahora pueden ampliarse o recibir un mejor apoyo.
Esto abre nuevas ubicaciones para proyectos OZ cualificados, especialmente en:
Región montañosa de Texas
Sur de Texas (condados de Starr, Hidalgo y Willacy)
Pueblos del este de Texas y corredores industriales rurales
3. Mayor flexibilidad y responsabilidad
Las normas actualizadas aclaran qué se considera una “Empresa de Zona de Oportunidad Calificada” (QOZB, por sus siglas en inglés).
Unos estándares de cumplimiento y una presentación de informes más sólidos reducen la presencia de actores malintencionados y, al mismo tiempo, aumentan la confianza de los inversores.
Ampliación de los plazos para el desarrollo de proyectos y la reinversión en empresas operativas
Los 3 beneficios fiscales principales de OZ (ahora permanentes)
Aplazamiento de ganancias: puede aplazar el impuesto sobre las ganancias de capital de cualquier inversión anterior (acciones, criptomonedas, bienes raíces, etc.) si se reinvierte en una Zona de Oportunidad dentro de los 180 días.
Base de ajuste al alza: condonación parcial de los impuestos diferidos después de 5 o 7 años (este beneficio de ajuste al alza se modificará para las nuevas inversiones programadas).
Crecimiento 100% libre de impuestos: si mantiene su inversión en Zonas de Oportunidad durante más de 10 años, no deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital futuras, jamás.
EJEMPLO:
Usted vende una propiedad de alquiler y obtiene una ganancia de capital de $400,000. Si reinvierte esa ganancia en un Fondo de Oportunidad Calificado (QOF, por sus siglas en inglés) que invierte en un edificio comercial en una Zona de Oportunidad de Houston:
Puedes aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital hasta 2027 (o más tiempo según las nuevas normas).
Si mantiene la inversión durante 10 años, la nueva plusvalía está exenta de impuestos al 100%.
Por ejemplo, si tus $400 mil se convierten en $1 millón, no pagas impuestos sobre la ganancia de $600 mil.
¿Qué se considera una inversión en una Zona de Oportunidad?
Para recibir los beneficios, usted debe:
Invertir las ganancias de capital (no los ingresos ordinarios).
A través de un Fondo de Oportunidad Calificado (QOF, por sus siglas en inglés) , un vehículo de inversión legal.
En propiedades o negocios elegibles en una Zona de Oportunidad
Cumplir con ciertas reglas de mejora sustancial o uso original
Respete las normativas y los plazos establecidos para el desarrollo o las operaciones comerciales.
Conjunto de estrategias: Cómo maximizar el juego OZ
Combínalo con la segregación de costos para adelantar la depreciación en tu proyecto OZ.
Utilice la depreciación acelerada en los componentes de edificios o activos comerciales que cumplan los requisitos.
Colabore con LIHTC u otros créditos para financiar viviendas asequibles en Zonas de Oportunidad.
Combina con la sección 1031 : Usa onzas para la siguiente etapa si no vas a reinvertir todas las ganancias mediante la sección 1031.
Mapa de las Zonas de Oportunidad de Texas
La reforma de 2025 incorpora la expansión rural , exenciones fiscales por tenencia de 10 años y nuevos requisitos de rendición de cuentas. ¿Para los inversores? Significa mayores incentivos, menor riesgo y un momento más estratégico para invertir capital.
4. Expansión del crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC)
Un aumento del 12% en las asignaciones de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) , además de una reducción en los umbrales de financiación mediante bonos del 50% al 25%, abre las puertas a más proyectos de vivienda asequible .
¿Qué es LIHTC?
El crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos es un programa federal que otorga créditos fiscales a inversores y promotores a cambio de la construcción o renovación de viviendas para inquilinos de bajos ingresos.
Esto convierte a la vivienda multifamiliar asequible en un punto de entrada más rentable y accesible, especialmente para los sindicadores e inversores de impacto social.
Crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) en Texas: ¿Por qué esto es tan importante?
En Texas, y especialmente en áreas metropolitanas como Houston, Dallas-Fort Worth, San Antonio y Austin :
La demanda de viviendas asequibles supera con creces la oferta
Los costes laborales y de construcción están aumentando, lo que dificulta justificar nuevos proyectos sin una subvención.
El programa LIHTC cubre el déficit de financiación al tiempo que ofrece valor comunitario a largo plazo y sólidos resultados fiscales para los inversores.
Ejemplo de Houston : Un proyecto de vivienda asequible de 15 millones de dólares ahora puede calificar para créditos con solo ~3,75 millones de dólares en financiamiento mediante bonos (25%) en lugar de 7,5 millones de dólares, lo que facilita la construcción de la estructura de capital y aumenta las probabilidades de que el proyecto se lleve a cabo.
Combinación estratégica: Combine LIHTC con estos
Zonas de Oportunidad → Combine los aplazamientos de las Zonas de Oportunidad con los créditos LIHTC para obtener un doble beneficio.
Créditos fiscales para la preservación histórica (HTC) → Al rehabilitar edificios antiguos
Bonos exentos de impuestos → Menores costos de endeudamiento
Segregación de costos + Depreciación acelerada → Para componentes del proyecto no cubiertos por el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC).
Aspectos destacados de la reforma de 2025: ¿Qué cambió?
La nueva ley introduce mejoras significativas y permanentes al programa LIHTC:
1. Aumento permanente de la autoridad de asignación
El monto total de créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) disponible para los estados aumenta en un 12,5%.
Esto otorga a las agencias estatales de vivienda más créditos para asignar a proyectos, abriendo las puertas a más inversores.
2. El umbral de financiación mediante bonos se redujo del 50% al 25%.
Anteriormente, los proyectos necesitaban que al menos el 50% de sus costos de desarrollo se financiaran a través de bonos de actividad privada exentos de impuestos para acceder al “crédito del 4%”.
Ahora, el umbral es solo del 25%.
Esto amplía considerablemente el número de proyectos que cumplen los requisitos, especialmente en zonas con altos costes de construcción como Houston, Austin y Dallas.
3. Estado permanente
Anteriormente, el programa LIHTC estaba sujeto a renovación política cada pocos años.
Ahora, estas mejoras están consolidadas , lo que brinda a los desarrolladores certeza a largo plazo.
Cómo funciona LIHTC para los inversores
Puedes beneficiarte del LIHTC de dos maneras principales:
1. Como desarrollador (o socio en el desarrollo)
Usted solicita los créditos LIHTC a través de la agencia de vivienda de su estado.
Puedes conservar los créditos para reducir tu propia obligación tributaria O venderlos a un inversor en créditos fiscales (como un banco o un fondo).
2. Como inversor en créditos fiscales (sindicador)
Usted compra los créditos (normalmente a un precio de entre 0,85 y 0,95 dólares por cada dólar de crédito).
Reduces tu factura de impuestos dólar por dólar durante 10 años
También puede recibir una parte del flujo de caja y de la depreciación.
Por ejemplo: si invierte en un proyecto LIHTC que ofrece 1 millón de dólares en créditos, podría comprar esos créditos por 850.000 dólares y recibir reducciones de impuestos de 100.000 dólares anuales durante 10 años.
¿Cuál es el retorno para los inversores?
Si bien los proyectos LIHTC no ofrecen un flujo de caja explosivo , sí son:
Ventajas fiscales
Riesgo bajo
Respaldado por una demanda garantizada (especialmente en ciudades con escasez de vivienda).
A menudo se combinan con subvenciones, préstamos blandos o apoyo municipal.
Muchos inversores institucionales ven los créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) como una cobertura estable y de baja volatilidad en una cartera, especialmente en entornos inflacionarios.
En resumen
Esta expansión permanente de LIHTC:
Abre la puerta a más ofertas
Reduce las barreras de capital para los promotores inmobiliarios.
Ofrece una reducción de impuestos dólar por dólar para los inversores.
Apoya la estabilidad de la vivienda a largo plazo y el desarrollo económico
5. Deducción SALT: Cuadruplicada
El límite máximo de deducción SALT (para impuestos estatales y locales) ha aumentado de 10.000 dólares a 40.000 dólares hasta 2030. Esto ayuda a los propietarios de inmuebles en estados o ciudades con altos impuestos a conservar más ingresos después de impuestos.
¿Qué es la SAL?
SALT son las siglas de Impuestos Estatales y Locales , que incluyen:
impuestos estatales sobre la renta
Impuestos locales sobre la renta
Impuestos sobre la propiedad (muy relevantes para los inversores inmobiliarios)
La deducción SALT permite deducir los impuestos estatales y locales sobre la renta y la propiedad de la declaración de impuestos federales. El límite máximo deducible restringía las deducciones para los propietarios de viviendas en lugares como California, Nueva York e incluso algunas zonas de Texas y Florida.
Ahora, quienes presentan una declaración conjunta pueden deducir hasta 40.000 dólares en impuestos sobre la propiedad y la renta, lo que supone un cambio radical para el flujo de caja y la planificación de la cartera .
¿Cuál era el problema?
La Ley de Reducción de Impuestos y Creación de Empleos de 2017 limitó la deducción SALT a 10.000 dólares , independientemente del estado civil para efectos de la declaración de impuestos.
Esto dolió especialmente:
Declarantes conjuntos en zonas de alto valor inmobiliario (que pagan más de 20.000 dólares en impuestos sobre la propiedad)
Inversores de altos ingresos en estados como California o Nueva York
Los tejanos y floridanos con altos impuestos sobre la propiedad pero sin impuesto estatal sobre la renta (aun así, alcanzan el límite rápidamente).
Incluso en ciudades de Texas como Houston, Dallas, Austin y San Antonio , los inversores típicos con dúplex o pequeñas carteras superaban fácilmente el límite de 10.000 dólares solo en impuestos sobre la propiedad .
Reforma de 2025: ¿Qué cambió?
1. El límite de la deducción SALT se incrementa a $40,000
Se aplica a las parejas casadas que presentan una declaración conjunta.
Ajustado por inflación
En efecto, desde 2025 hasta 2030
2. Eliminación de la "penalización por matrimonio"
Anteriormente, las parejas que presentaban una declaración conjunta estaban sujetas al mismo límite de 10.000 dólares que las parejas que presentaban una declaración individual.
Ahora, quienes presentan una declaración conjunta pueden deducir 4 veces más que en 2024.
3. Se aplica a inversores inmobiliarios, no solo a propietarios de viviendas.
Si paga sus impuestos sobre la propiedad a través del Anexo A (deducciones detalladas), se beneficia.
Se aplica a segundas residencias, propiedades de alquiler (dependiendo del tratamiento) y terrenos.
Por qué es importante para los inversores
1. Mayor protección fiscal para los mercados con altos impuestos
Ayuda a los inversores que compran en los suburbios de Houston, Dallas-Fort Worth, Austin, Miami, San Diego, Nueva York, etc.
Hace que las zonas con impuestos más altos vuelvan a ser más atractivas desde la perspectiva del flujo de caja y el retorno de la inversión.
2. Aumenta los ingresos netos y la capacidad de préstamo
Mayores deducciones = menor factura de impuestos federales
Mayores ingresos después de impuestos = mejor ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para la financiación
3. Fomenta adquisiciones de mayor envergadura o carteras de lujo
Los inversores que buscan alquileres a corto plazo o unidades de lujo (con impuestos elevados) ahora se benefician nuevamente.
Reduce la penalización por poseer múltiples propiedades de alto valor.
Ejemplo: Impacto en el mundo real
Digamos que usted posee:
Residencia principal en Friendswood, TX (impuesto predial anual de $9,200)
Un dúplex en Dallas (12.600 dólares en impuestos sobre la propiedad)
Una casa de vacaciones en Galveston (11.000 dólares en impuestos sobre la propiedad)
Impuesto predial total: $32,800
Bajo la antigua tapa de SALT:
Solo podías deducir 10.000 dólares.
Dejaste de percibir $22,800 en impuestos deducibles.
Bajo el nuevo límite de SALT:
Puedes deducir hasta $40,000
Ahora usted se beneficia del monto total , lo que podría reducir su ingreso gravable federal en $22,800 adicionales.
En un tramo impositivo del 35%, eso supone un ahorro fiscal adicional de 7.980 dólares al año.
Cosas a tener en cuenta
Solo aplica a quienes presentan declaraciones detalladas (no a quienes utilizan la deducción estándar).
Es posible que algunos impuestos sobre propiedades de alquiler ya sean deducibles en el Anexo E ; esto se aplica principalmente a propiedades no depreciadas, segundas residencias o propiedades de propiedad personal.
Las disposiciones del proyecto de ley estarán vigentes hasta 2030 , así que aproveche esta oportunidad estratégicamente.
Pila de estrategia
Para maximizar la deducción SALT:
Agrupar los activos de alta tributación bajo propiedad personal (si procede).
Utilice la planificación fiscal profesional para coordinar el Anexo A + el Anexo E.
Explore estructuras fiduciarias o de entidades que optimicen el acceso a las deducciones.
Combina con:
Depreciación adicional para las ganancias del Anexo E
Estudios de segregación de costos para activos comerciales/residenciales de mayor tamaño
Inversiones en créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) o en zonas de oportunidad para compensar años de alta tributación
6. Bonos para bebés: una ventaja inicial para la compra de una vivienda
Cada niño nacido después del 4 de julio de 2025 recibirá una cuenta de inversión financiada por el gobierno federal con un saldo de $1,000 . Las familias pueden aportar hasta $5,000 al año, y los fondos crecen libres de impuestos.
¿Qué son los Baby Bonds?
Se crean cuentas de ahorro libres de impuestos al nacer para ayudar a sufragar los gastos de educación o la entrada de una vivienda. A los 18 años, incluso pequeñas aportaciones podrían alcanzar los 166 000 dólares con interés compuesto.
Hasta el 50% de los fondos se puede usar para el pago inicial de una vivienda entre los 18 y los 25 años , y el 100% a partir de entonces. Esto representa una opción a largo plazo para futuros compradores .
7. Intercambios de bienes de la misma naturaleza según la Sección 1031 — Protegidos
A pesar de las discusiones sobre recortes, la ley deja intactos los intercambios 1031 .
¿Qué es un intercambio 1031?
Una estrategia fiscal que le permite vender una propiedad y reinvertir las ganancias en otra propiedad "similar", sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital de inmediato.
Esta es una pieza clave para el crecimiento a largo plazo de la cartera de inversión inmobiliaria. Puede seguir mejorando las propiedades sin el impacto fiscal.
8. Participación en las ganancias — Sin cambios
Se frustraron los intentos de modificar la forma en que se gravan los intereses devengados .
¿Qué es el interés devengado?
El interés devengado es una parte de los beneficios que recibe un socio general (GP) o gestor de fondos por gestionar una operación de inversión inmobiliaria , a menudo sin invertir mucho capital propio .
Piénsalo de esta manera:
Tú eres quien aporta la experiencia , gestiona la propiedad, capta fondos de inversores y genera el potencial de crecimiento. A cambio, recibes un porcentaje de las ganancias , generalmente entre el 20 % y el 30 % , después de que los inversores obtengan la rentabilidad deseada.
Ejemplo:
Digamos que recaudas 10 millones de dólares para un proyecto de desarrollo.
Sus inversores obtienen una rentabilidad preferente del 7%.
Después de eso, usted (como socio general) gana el 25% de las ganancias restantes.
Ese 25% es su interés acumulado .
¿Cómo se grava el interés devengado?
Actualmente , el interés devengado se grava al tipo impositivo de las ganancias de capital a largo plazo (15-20% para la mayoría de las personas), no al tipo impositivo de la renta ordinaria (que puede llegar hasta el 37%).
Esto es importantísimo: te permite conservar una mayor parte de tus ganancias y reduce el impacto fiscal de tu "capital aportado con esfuerzo".
Consejo estratégico
Si estás captando capital o realizando operaciones de empresas conjuntas, estructura tu participación en los beneficios utilizando:
Estructuras de cascada de retorno preferidas
Acuerdos operativos que definen claramente el reparto de beneficios
Periodos de tenencia de más de 3 años , que ayudan a calificar como ganancias a largo plazo.
Mantener la inversión durante menos de 3 años podría generar ganancias a corto plazo, por lo que conviene estructurarla con prudencia.
Aunque el interés acumulado es seguro por ahora , suele estar en el punto de mira político. Es prudente:
Asegurar acuerdos a largo plazo en 2025–2026
Sea conservador al proyectar las ganancias después de impuestos.
Considere la posibilidad de convertir la participación en los beneficios en participación accionaria cuando tenga sentido estratégico.
¡Combínalo con otros beneficios!
El interés acumulado se vuelve aún más poderoso cuando se combina con:
Intercambios 1031 (seguir reinvirtiendo las ganancias)
Depreciación acelerada (menor renta imponible total)
Zonas de oportunidad (eliminan por completo las ganancias de capital después de 10 años)
La Ley Única y Hermosa no incluyó ninguna reforma ni eliminación del tratamiento de los intereses devengados, una victoria significativa para los profesionales del sector inmobiliario.
Esto preserva el tratamiento fiscal de las ganancias de capital sobre su participación en las ganancias basada en el rendimiento, lo que facilita la ampliación, la sindicación y la atracción de talento para sus proyectos.
9. Depreciación acelerada y gastos industriales
Los inversores y promotores pueden deducir inmediatamente el 100% de los costes de los activos, como sistemas de climatización, equipos y determinadas mejoras en los edificios, mediante la depreciación acelerada .
¿Qué es la depreciación acelerada?
La depreciación acelerada es un incentivo fiscal que le permite deducir el costo total de un activo calificado en el mismo año en que se pone en servicio , en lugar de distribuir esa deducción a lo largo de su vida útil (como 5, 7 o 15 años).
Por ejemplo:
Si compra sistemas o equipos nuevos de climatización (HVAC) por valor de 100.000 dólares para un edificio multifamiliar, puede deducir los 100.000 dólares en el primer año mediante la depreciación acelerada, en lugar de depreciarlos lentamente durante 15 a 27,5 años.
¿Qué requisitos se deben cumplir?
Los activos elegibles generalmente incluyen:
sistemas de climatización
Accesorios
Partidos
Equipo
herramientas de jardinería
Mejoras en el tejado
Ciertas mejoras en edificios/propiedades arrendadas
Estructuras industriales utilizadas en la fabricación, la agricultura, etc.
Esto genera importantes ventajas fiscales para los promotores que construyen parques industriales o modernizan almacenes en Zonas de Oportunidad o corredores logísticos emergentes.
10. Exención del impuesto sobre sucesiones y donaciones limitada a 15 millones de dólares.
La exención del impuesto sobre el patrimonio sigue siendo alta: 15 millones de dólares por persona , ajustada por inflación. Esto ayuda a preservar el patrimonio generacional .
¿Qué es la exención del impuesto sobre el patrimonio?
La cantidad de patrimonio que se puede transmitir a los herederos sin pagar impuestos. Esto ayuda a las familias propietarias de bienes raíces y a los planificadores de fondos fiduciarios a transmitir propiedades sin generar grandes facturas de impuestos.
¿Un nuevo capítulo o más de lo mismo?
Ya sea usted propietario, inversor, promotor inmobiliario o simplemente esté intentando comprender qué implicaciones podrían tener estos profundos cambios para su futuro, una cosa está clara: la reforma fiscal integral de Estados Unidos marca un punto de inflexión crucial en la política tributaria y de vivienda del país. Desde consolidar deducciones populares hasta ampliar las oportunidades para la creación de patrimonio intergeneracional y el acceso a viviendas asequibles, abre nuevas posibilidades, sobre todo para quienes saben cómo aprovecharlas.
Dicho esto, este blog no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. No soy un experto, simplemente alguien que intenta comprender un momento complejo en nuestro panorama económico y político. Antes de tomar cualquier decisión, consulte con un asesor fiscal, un contador público certificado o un abogado. Las leyes pueden cambiar. Las interpretaciones pueden variar. Y lo que funciona para una persona o empresa puede no funcionar para otra.
Espero que esto les haya dado en qué pensar, no miedo ni exageraciones, sino claridad. Así podrán estar preparados, ser proactivos y estar en la mejor posición para triunfar en cualquier mercado.
Y cuando estés listo para dar el siguiente paso en el mercado inmobiliario, ya sea comprar, vender, invertir o planificar tu próximo proyecto en Texas, me encantaría contar contigo. Me apasiona ser agente inmobiliario y disfruto ayudando a personas como tú a convertir grandes ideas en inversiones inmobiliarias inteligentes. Construyamos algo duradero.
Mantente alerta, mantente informado y cuida tu futuro.
409-927-0881
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